300元左右的莆田鞋好吗 别炒鞋了，房子都没人接盘了：荣盛地产的小财技

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表哥爱马拉松，马拉松爱好者经常自称“鞋教”，跑鞋的核心技术是减震胶，减震胶的有效周期大约800公里，大概是3、4个月的跑量。也就是说，一年至少要穿3、4双跑鞋。

所以，听到炒鞋的消息时，表哥是非常紧张的。赶紧跑到亚瑟士旗舰店一看，还在打折，也就放下了心。

跑鞋才是刚需，你们太嫩了。

一般来说，一件东西被炒作，必须要有稀缺性。

70后炒房，房屋不仅具有稀缺性，还有实用性，最差还有钢筋混凝土兜底；80后炒股，股票也有稀缺性，虽然实用性差一些，但好股票比较少，价格自然高；90后炒币，除了各种韭菜币，像比特币、以太币等公开算法支撑的币，数量是有限的，只要有足够的信徒，就有高额溢价；00后炒鞋，鞋有稀缺性吗？

莆田生产线表示：正在连夜招人扩大规模。

除了个别限量款潮鞋，绝大多数鞋子产量是不可控的，甚至真假都是不可控的。为什么这么说？由于鞋子是委托加工模式，代工厂能相对容易的搞到原材料和核心技术（其实就没什么核心技术，越南柬埔寨都能生产的产品能有什么核心技术），在暴利的诱惑下，代工厂有动力加大生产线马力违约生产。

很多做高仿鞋的，本来就是做代工厂出身。和真鞋一样的原材料，一样的工艺，一样的生产线，生产出的以假乱真的高仿，专柜都无法辨认真假。

连稀缺性都不能保证的东西，炒作起来一定是泡沫。

但是，为什么这么多人都去炒鞋？

因为房子被调控了，房住不炒，热钱涌动，总要有个出口。

房地产商们，过得可好？

8月27日，荣盛地产发布2019年半年报，报告期，公司实现营业收入243.61亿元，同比增长25.65%；营业利润39.52亿元，同比增长6.59%；归属于母公司所有者净利润29.44亿元，同比增长31.05%。

前文表哥科普了地产商的利润修饰手法，主要包括控制收入结转时间点、调节并表范围等方式。

荣盛地产的优美业绩只是多年前销售额的结转，而不是2019年上半年的真实销售业绩。

真实情况如何？

半年报显示，2019年上半年完成签约面积、金额422.70万平方米、 465.78亿元， 同比分别增长9.85%和16.16%。 销售均价11,019元/平方米，较上年末增长6.69%。

无论是签约面积还是金额，增速都不如营收和归母净利润。

在房住不炒的的倡导下，公司放慢了脚步。

一、经营性现金流

检验“房住不炒”的唯一标准是经营性现金流量净额，许多上市房企都标榜自己积极响应，但实际上表面一套，背地一套，对未来抱有幻想。

比如荣盛发展。

半年报显示，公司的经营性现金流量净额为-57.39亿。

如果真的像半年报中宣传的那样，谨慎拿地、积极回笼资金，那公司的经营性现金流量净额应该是不菲的正数。

在土地投标保证金一项中，可以清晰的看到，公司2019年上半年的发生额差不多是上年同期的三倍。

收到的经营性现金中，成分也比较复杂，而且不太地道。

其中有56.97亿的“往来款”，什么叫做往来款？

这是一个资金池，多家地产商（经常数十家甚至上百家）合作签一个合作协议，其中某一个缺钱的时候，别人融资后再以往来款的名义转给它。

本质上，这并非经营产生的现金流，而是一种筹资产生的现金流。

公司的往来款带来的经营性现金流入，较上年同期增加了近一倍。

可见公司2019年上半年并没有专心回笼资金，而是专心扩张势力范围。

二、预收款的真相

在分析保利地产的时候，某球状投资社区许多专家纷纷留言抨击表哥对预收款的“不专业”解读，排队声称预售房款是专款专用的。

表哥心想，都沦落到被人上实操课的地步了？

作为一个上市公司的老会计，当然知道专款专用是怎么回事，你看看就好。更何况目前执行预售房款专户的只是极少数城市。

如何实现预收款挪作他用呢？

多么简单，参股个建筑公司就可以了。

根据监管要求，所谓专款专用，就是客户买房的钱，房地产公司不能随便花，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。

嗯，要是建筑公司也是我的企业呢？甚至，如果建材公司也是我的关联企业呢？专款专用，不就是左手换到右手？

以荣盛发展为例，财报显示，公司账面370多家控股参股公司中，除了房地产公司，还有大量的建筑公司、建材公司、建筑劳务分包公司等。

更不用提，还有各种不体现在报表上的关联公司可以利用，每一分钱都不会逃出手掌心。

Na?ve… …

三、融资成本

房地产是高杠杆行业，当年冒险家孙宏斌因为步子太大扯了蛋，顺驰地产崩盘。如何判断房地产企业的融资安全性呢？

主要是看利息。

利润表显示，荣盛发展的利息支出5.4亿，和公司28.83亿的净利润相比，虽然不低，但似乎也在可接受的范围之内。

如果你这么想，就被数据蒙蔽了。

科普一个房地产企业的常见指标：利息资本化。表哥多次讲过研发支出资本化，房地产企业在利息上也有类似操作，把贷款利息处理为存货（开发成本）、在建工程、固定资产等资产项目，从而使利润表的利息没那么扎眼，大幅降低了对利润的影响。

半年报里藏着一个可怕的数据，公司资本化利息金额高达111.86亿。而在2018年的年报中，这个金额没有出现（2017年为92.62亿元）。

也就意味着，如果公司2018年的年报处理没问题的话，短短半年，利息支出超过117亿！！！这可能是借的高利贷吧。

假设2018年年报处理失误，漏填了资本化利息，那么公司新增资本化利息也是接近或超过净利润，公司沦为银行的打工仔。

同时还扯出另外一个问题：上市公司信披违规怎么办？

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